El valor a obtener es siempre en relación con alguna otra opción - Entonces, ¿qué otra cosa harías con el dinero, si no es ponerlo en una casa?
Esta es una forma de intentar hacerlo: poner el dinero en alguna inversión garantizada tan segura como se pueda esperar, como las letras del tesoro. Digamos que al mismo tiempo que puedes conseguir una hipoteca por el 4%, puedes obtener un 2% de rentabilidad en una inversión segura.
Esto significa que usted estaría pagando un tipo de interés efectivo del 2% por el dinero prestado.
La apuesta en este caso es que las inversiones de rentabilidad garantizada son a corto plazo, mientras que la hipoteca es a largo plazo. Si los tipos de interés bajan, se puede cancelar la hipoteca como una especie de stop-loss, o refinanciar con el nuevo tipo más bajo. Evidentemente, la hipoteca y la refinanciación conllevan gastos, pero hagamos como si no los hubiera por un momento.
Supongamos que los tipos suben y los tipos de las hipotecas y cosas más amplias como el mercado de bonos y obligaciones van juntos, y decimos que ahora se puede invertir con seguridad a una tasa de rendimiento del 4%. En este caso, puedes trasladar tus inversiones líquidas a ellas, y ahora tu hipoteca es efectivamente gratuita: el dinero que utilizarías para pagarla está obteniendo el mismo 4% que estás pagando, por lo que no hay beneficio neto.
Si los tipos se mueven aún más, entonces podría tomar el dinero liberado por la hipoteca y obtener un pequeño beneficio de uno o dos puntos porcentuales, ya que tomó el dinero prestado en un momento en el que el dinero era barato y ahora puede prestarlo efectivamente como un beneficio.
Todo esto es efectivamente hacer su propia "opción", y usted está pagando una cuota fija de lo que su hipoteca cuesta cada año, frente a la posibilidad de beneficio si se produce un cambio específico (como el aumento de las tasas).
El problema es que estás especulando con factores macroeconómicos a largo plazo que no deberías esperar poder predecir con ninguna precisión, y estás endeudándote para poder asumir inversiones especulativas. Esta es una receta bastante buena para acabar malinterpretando tu propia exposición al riesgo, y la combinación de la deuda con la especulación significa que estás sufriendo algunos riesgos muy sustanciales (incluyendo el potencial inconveniente de perder tu casa porque es un préstamo garantizado) y haciéndolo además con dinero prestado.
También debe planificar lo que haría si las inversiones garantizadas no le devolvieran lo suficiente como para rentabilizar su apuesta. ¿El aumento de los tipos le animaría a cambiar a inversiones más arriesgadas, al empezar a comparar la hipoteca del 4% con las ganancias de más del 8-12% que obtienen las inversiones no garantizadas? ¿Durante cuántos años estaría usted dispuesto a pagar este coste continuo antes de dejarse influir para aumentar su riesgo? ¿Tiene usted el capital y la voluntad de seguir tirando dinero para pagar los costes netos de la hipoteca? ¿En qué momento decidiría que se ha equivocado y decidiría detener sus pérdidas?
